¿Se puede vender una vivienda con inquilinos?

El mercado inmobiliario está en ebullición.

Numerosos clientes de Espaciodoble consultan si pueden vender su vivienda a pesar de tener inquilinos dentro, cómo han de comunicarlo y plazos para hacerlo.

En caso que medie un contrato de arrendamiento

En primer lugar, antes de comercializar el inmueble, hemos de estudiar el contrato de arrendamiento que rige las relaciones entre el propietario y el inquilino. Es fundamental tener en cuenta aspectos como la duración del contrato de alquiler, el uso del inmueble y los pactos que hayan acordado las partes.

Hay que considerar si en el contrato de alquiler los inquilinos han renunciado expresamente al derecho de “tanteo y retracto”, en caso que el propietario quisiera vender la vivienda.

Se trata de una facultad de libre ejercicio que se encuentra regulada a favor de inquilinos y arrendatarios en el art. 25 Ley Arrendamiento Urbanos y que implica que, en caso de venta de la vivienda arrendada, son los propios inquilinos quienes pueden comprarla puesto que tienen derecho de adquisición preferente.

Tanto si se ha renunciado a este derecho, como si no, el primer paso es notificar la venta.

El propietario tiene la obligación de comunicar al inquilino su voluntad de enajenar el bien inmueble, informado al inquilino de las condiciones en las que se procederá a su venta, precio, y posibles formas de pago. Recomendamos asesoramiento para que la comunicación contenga los requisitos que estipula la Ley y se haga en los plazos previstos.

Leer: LAS CARGAS DE UNA VIVIENDA: ESAS MOCHILAS REGISTRALES QUE HAY QUE QUITAR

El inquilino, una vez tenga conocimiento de la venta del inmueble, dispondrá de un breve plazo de 30 días naturales desde la notificación de la venta y demás condiciones (el precio suele ser lo más importante) para poder ejercitar su derecho. Es poco tiempo para considerar si compra la casa…, y más si ha de financiar esta adquisición.

El inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Es decir, si el piso está a nombre de varias personas, el resto de propietarios tendrán una preferencia, llamémosle superior.

Condiciones que pueden ocurrir en la venta de la vivienda

Puede ocurrir que el propietario proceda a la venta del inmueble alquilado sin haber comunicado al inquilino su intención de desprenderse del bien, o que el propietario haya comunicado al arrendatario unas condiciones de venta que no hayan encajado dentro de las posibilidades de este, y que  finalmente el propietario haya vendido el inmueble a un tercero en condiciones más favorables que las inicialmente planteadas.

No recomendamos estas estrategias en absoluto puesto que nos podemos ver en litigios y demorar el objetivo de venta.

Es en estos casos cuando el inquilino podría ejercitar su derecho de retracto, no invalidando la venta con el tercero, sino subrogándose en su posición en el contrato. Es una situación muy incómoda.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Como hemos indicado al comienzo del artículo, en primer lugar hay que verificar si en el contrato de alquiler las partes habían pactado renunciar a este derecho. Se trata de la típica cláusula que firmamos sin leer.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

En conclusión

No obstante lo anterior, siempre que se hayan cumplido los preceptos legales antes citados, si el inquilino no desea adquirir la propiedad, el nuevo propietario vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler suscrito con anterioridad a la compraventa, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del contrato de alquiler, con la salvedad de que ya haya transcurrido un año de contrato y el comprador necesite la vivienda para sí mismo o un familiar en primer grado de consanguinidad, pero esto es otro tema a tratar.

Espaciodoble verifica los términos en los que se realizan las compraventas de los inmuebles.

Entre las cláusulas que describen los pisos, hay que estipular si está libre de arrendatarios y ocupantes. Previamente habremos negociado todos los términos para que la escritura final sea inscribible y contenga la realidad jurídica que hayamos pactado sin incurrir en falsedad en documento público.

En estas situaciones podemos negociar sin ningún problema. Nuestro equipo cuenta con amplia experiencia en pactar soluciones que satisfarán a todas las partes.

Y SI “LO QUE TENGO SON OKUPAS… LOS BANCOS LOS VENDEN” es una frase que solemos escuchar.

Espaciodoble aboga por recurrir a los mecanismos que tiene la Justicia aunque conoce la demora en la que estos procedimientos judiciales suelen incurrir para unos propietarios desesperados y con voluntad de disponer del bien del que son titulares.

Apostamos por negociaciones que salvaguarden los intereses de nuestros clientes, resolviendo las situaciones antes de llegar a los Tribunales. Estudiaremos este tema en profundidad si es de vuestro interés.

Coméntanos todas tus dudas, queremos servirte de ayuda en cualquier proceso inmobiliario.

#HomeLovers

¡Recuerda!

Cuéntanos qué temas te interesan y sobre qué contenidos te gustaría que escribiéramos en nuestro blog. Los temas más solicitados los trataremos en nuestras próximas publicaciones.

Queremos ser tu referente en las áreas de inmobiliaria, decoración y arquitectura. Nuestra mayor satisfacción es poder asesorarte en todo lo que necesites.