Lo que hay que saber sobre la nueva ley hipotecaria

El 16 de junio de este año entrará en vigor de manera efectiva la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y atención porque dos de sus artículos tienen carácter retroactivo, es decir, que se aplicarán tanto a las nuevas firmas contractuales de préstamos hipotecarios como a las hipotecas que se hayan firmado con anterioridad.

El resto del contenido de la nueva ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo, así que sólo tendrá validez para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor.

La nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, y el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.

Muchos clientes nos preguntan si esta nueva ley encarecerá las hipotecas o las abaratarán.

Para salir de dudas, analizamos a continuación cuál es el contexto actual y cómo afectará la nueva ley en la contratación de préstamos hipotecarios.

Contexto actual

En este año 2019 se están produciendo ciertos cambios que sin duda afectan, y mucho, al sector financiero. Algunos de estos factores son:

– Contexto macroeconómico inestable

– Desaceleración de la zona euro

– Cambios políticos en España

– Intensa competencia en el sector financiero

– Nueva legislación hipotecaria para cumplir las exigencias de la Unión Europea.

Beneficios de la nueva ley

Las principales ventajas de esta nueva ley son:

 – Mayor seguridad al consumidor: más información al futuro hipotecado, será obligatorio pasar por la notaría para verificar que el cliente ha recibido toda la documentación necesaria, los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas y las cláusulas que incumplan la normativa se declararán nulas de pleno derecho.

– Abaratamiento de determinados costes en la contratación de hipotecas (leer apartado Costes)

– Aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito (leer apartado Embargos)

– Límite a los productos vinculados: La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las ventas combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Inconvenientes de la nueva ley

Pese a todas estas ventajas que nos plantea la nueva ley hipotecaria, expertos en la materia apuntan a que esa aparente reducción de gastos, en muchos casos, repercutirá en los propios clientes de manera indirecta, mediante la subida de intereses o de diferenciales o el encarecimiento de costes menos llamativos como el tipo fijo de salida del préstamo o vía comisiones.

Por otro lado, la nueva ley obligará a las entidades bancarias a cumplir estándares de solvencia más exigentes, lo que podría dificultar el acceso a un préstamo hipotecario a muchos compradores.

Respecto a los tipos de interés, lo que es indudable es que el mercado hipotecario nacional está condicionado por la coyuntura económica exterior y eso hace pensar que en los próximos años podríamos ver un endurecimiento de las condiciones hipotecarias a través de un aumento de los diferenciales de los préstamos.

No obstante, a corto plazo, se espera un Euribor a un año todavía en terreno negativo, como consecuencia del aplazamiento por el Banco Central Europeo (BCE) de la subida de tipos hasta 2020.

Gastos

Con la entrada en vigor de la nueva ley, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad bancaria, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) finalmente correrá también a cargo del banco.

De esta manera, la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.

Comisiones

Por primera vez, se limitará la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el cliente decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora sólo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, previsiblemente se reducirán.

En cualquier caso, el importe de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni a tipo variable, del de la pérdida financiera ocasionada al banco.

Embargos

Con esta nueva ley, se establecen nuevas condiciones más duras para un banco pueda embargar un inmueble.

Concretamente, se establece que, para que una entidad bancaria pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado de una hipoteca, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente, se exige que el banco haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

Estas condiciones sí tendrán carácter retroactivo para todas aquellas hipotecas que se hayan firmado con anterioridad a la entrada en vigor de esta nueva ley.

En un documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Banco de España explica que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un “cierto endurecimiento” de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo. Por otro lado, los bancos afirman que estos márgenes ya se les estaban concediendo a las personas que no podían hacer frente a su hipoteca, intentando llegar siempre a un acuerdo antes de ejecutar un embargo, por lo que no creen que estas nuevas condiciones les vayan a afectar demasiado en la recuperación de las deudas impagadas.

Esperamos haber resuelto todas las dudas planteadas acerca de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Si tienes alguna otra cuestión en la que te podamos asesorar, no dudes en contactarnos.

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