En Espaciodoble asesoramos a nuestros clientes de manera integral para que la transacción inmobiliaria sea exitosa, no sólo en el plano decorativo aconsejando sobre la mejor manera de presentar un inmueble para la venta, sino que también nos preocupamos del ámbito jurídico.

Por eso, vamos a tratar una situación muy común en el ámbito inmobiliario: Las diferentes cargas que tienen los inmuebles y la mejor forma de cancelarlas.

Las cargas de las viviendas y cómo eliminarlas

A la hora de adquirir una propiedad es importante cerciorarse de que no tenga cargas ni gravámenes, es decir, que no tenga limitaciones al uso o a la propiedad por deudas u obligaciones que los vendedores hayan contraído.

Igualmente, cuando vamos a vender, es conveniente cancelar cualquier tipo de carga con anterioridad a la transmisión, puesto que nadie quiere comprar con cargas que pesan. Además, el valor que alcanza una vivienda en el mercado es muy superior si se encuentra libre.

Para informarnos de la situación registral de la vivienda, es muy importante solicitar previamente la nota simple del Registro de la Propiedad, en la que aparecerán las cargas que afectan al inmueble.

Vivienda con hipoteca

En caso que exista hipoteca, debemos tener en consideración varios puntos a la hora de valorar la viabilidad de la compraventa.

En primer lugar, debemos observar si ha sido cancelada económicamente o si está prescrita por el paso del tiempo. En cualquiera de estos dos casos, es preciso proceder a la cancelación registral, promoviendo la escritura de cancelación para inscribirla en el Registro.

Para poder realizar esta escritura, debe comparecer ante notario el Banco que otorgó el préstamo.

Si aún resta por abonar parte del crédito, la hipoteca se cancelaría en el mismo acto de la compraventa a través de un cheque a nombre de la entidad bancaria.

Después, es preciso cumplimentar los formularios de Hacienda y posteriormente presentar la documentación ante el Registro de la Propiedad para que se cancele el apunte registral y que la finca quede sin cargas. Hay que tener en cuenta que estos trámites pueden demorarse varias semanas e incluso varios meses.

Vivienda de protección oficial o protección pública

Otro de los puntos clave a la hora de valorar la compra de un inmueble, y que podemos comprobar en la nota simple emitida por el Registro de la Propiedad, es si está calificada como una vivienda de protección oficial o de protección pública.

De ser así, debemos cerciorarnos del tiempo transcurrido desde la calificación y, dependiendo del caso, habrá que solicitar autorización a la comunidad autónoma a la que pertenezca la finca.

Embargos

También son más comunes de lo que pensamos la existencia de embargos.

Los embargos pueden venir por falta de pago a organismos públicos (como a Hacienda o a la Seguridad Social), o personas físicas con las que se hubiera contraído una deuda y hayan hecho efectivos sus derechos a través de un procedimiento judicial.

Asimismo, las entidades bancarias pueden embargar el inmueble. No obstante, puede negociarse hasta el último momento y encontrar la solución más adecuada a estas situaciones jurídicas que requieren una atención especial.

Servidumbres

Se trata de un derecho que hay sobre el inmueble.

Hay servidumbres de muchos tipos, tales como servidumbre de paso de aguas o de luces. ¡Incluso hemos encontrado inmuebles que tenían servidumbres para que pasara el sereno!.

Esta tipología de cargas no hay que cancelarlas, pues se trata de elementos que son útiles a la vivienda.

Usufructo

Otro de los elementos de suma importancia que aparecen en la nota simple de las fincas y que deben ser valorados por el potencial comprador, son la pluralidad de propietarios, algunos incluso con el derecho de usufructo sobre toda o parte de la vivienda.

Estos  usufructos que gravan las fincas son derivados de las herencias y habrá que computar y valorar su cuantía a la hora de la compraventa.

Afecciones fiscales

Por último, las afecciones fiscales son la forma que tienen los registradores de advertir que han de pagarse los impuestos relativos a las transmisiones de los inmuebles (impuestos de los que hablaremos en otra ocasión). Estas anotaciones tampoco se cancelan.

No significa que no se hayan pagado, sino que el inmueble está “afecto”. Es decir, que deben pagarse.

Desde Espaciodoble recomendamos cancelar las cargas de las viviendas.

No pierda la oportunidad de comprar o vender un inmueble por la existencia de cargas. En su mayoría, son situaciones jurídicas que pueden solventarse y llegar a un acuerdo para su eliminación.

Ponemos a su disposición la asesoría jurídica de Espaciodoble para estudiar cada caso concreto y poder solucionar cualquier controversia relacionada con la compraventa de un inmueble.

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