¿Estás pensando invertir en el sector inmobiliario?
Desde el punto de vista del inversor (muy distinto del que compra una vivienda para su uso y disfrute) uno de los puntos más importantes a la hora de escoger entre un inmueble u otros es la rentabilidad que le vaya a generar dicho inmueble.
En el artículo de hoy vamos a tratar el tema de la rentabilidad a fondo para despejar todas las dudas que nos suelen plantear los inversores “amateurs” cuando se plantean su primera compra para invertir.
Qué es la rentabilidad de un inmueble
De manera genérica, la rentabilidad es la relación existente entre los ingresos que proporciona una determinada operación o cosa y la inversión o el esfuerzo que se ha hecho para obtenerlos. Cuando se trata de un rendimiento financiero se suele expresar en porcentajes.
Si hablamos de la rentabilidad de un inmueble, nos referimos a la rentabilidad anual generada por el arrendamiento de dicho inmueble.
Este indicador se emplea para poder comparar entre varias opciones de compra y resulta de gran utilidad para decidir cuál de ellos nos proporcionará mayores beneficios.
Además, no hay que olvidar que cuando se invierte en un activo inmobiliario, a la rentabilidad anual generada por el arrendamiento hay que sumarle la correspondiente revalorización del inmueble si en un futuro se desea vender.
Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble
Hay dos tipos de rentabilidades, la bruta y la neta.
Rentabilidad bruta
Se calcula simplemente teniendo en cuenta el coste del inmueble (incluyendo gastos de compra e impuestos) y se dividen por los ingresos anuales que obtenemos por su alquiler.
Ejemplo:
Compramos un piso por valor de 200.000€.
Los gastos de compra son: 500€ de gastos de notaría + 500€ de gastos de inscripción en el Registro = 1.000€
Los impuestos de la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) son el 6% del precio de compra = 200.000€ * 0.06 = 12.000€.
Para ponerlo en alquiler, necesitamos hacer una reforma valorada en 30.000€.
Y lo alquilamos por 1.000€ mes.
| Costes de compra | |
| Precio de compra | 200.000€ |
| Gastos de compra | 1.000€ |
| Impuestos | 12.000€ |
| Gastos de reforma | 30.000€ |
| Total inversión | 243.000€ |
| Ingresos anuales | |
| Alquiler mes | 1.000€ |
| Ingresos anuales | 1.000€ x 12 meses = 12.000€ |
| Total ingresos | 12.000€ |
En este caso, obtenemos una rentabilidad bruta de:
Rentabilidad Bruta = 12.000€/243.000€ = 4,9%
Rentabilidad neta
Se calcula teniendo en cuenta el coste del inmueble (incluyendo gastos de compra e impuestos), los ingresos anuales que obtenemos por su alquiler y los gastos anuales del inmueble, que habrá que restárselos a los ingresos.
¿Qué gastos anuales del inmueble hay que incluir en la rentabilidad neta?
- Gastos de comunidad del inmueble y derramas
- IBI
- Honorarios de gestión del arrendamiento: en caso de que tengamos contratada una empresa la gestión del alquiler y el mantenimiento.
- Seguros: tanto el seguro de la casa, como el seguro de impago en caso de tenerlo contratado.
- Gastos de acondicionamiento, reparaciones o compra de mobiliario y decoración: aquí hay que incluir todos los gastos necesarios para poner a punto la casa para su alquiler, tanto si se alquila amueblada como sin amueblar.
Ejemplo anterior:
| Costes de compra | |
| Precio de compra | 200.000€ |
| Gastos de compra | 1.000€ |
| Impuestos | 12.000€ |
| Gastos de reforma | 30.000€ |
| Total inversión | 243.000€ |
| Gastos anuales | |
| Gastos comunidad | 50€ x 12 = 600€ |
| IBI anual | 300€ |
| Honorarios gestión | 600€ |
| Seguros | 200€ |
| Acondicionamiento | 600€ |
| Total gastos | 2.300€ |
| Ingresos anuales | |
| Alquiler mes | 1.000€ |
| Ingresos anuales | 1.000€ x 12 meses = 12.000€ |
| Total ingresos | 12.000€ |
En este caso, obtenemos una rentabilidad neta de:
Rentabilidad Neta = (12.000€ – 2.300€)/243.000€ = 4,0%
Para invertir en un inmueble, recomendamos que la rentabilidad anual neta sea mayor del 4% y que esté situado en una zona donde se revalorice fácilmente con el paso de los años, como por ejemplo, en el centro de Madrid o en barrios tan cotizados como el barrio Salamanca, Retiro, Chamberí o Chamartín.
En cualquier caso, conviene saber que la rentabilidad que obtengamos dependerá de los conocimientos y la habilidad de la persona que gestione el alquiler del inmueble, puesto que alguno de estos gastos se pueden reducir o incluso suprimir y también se pueden hacer mejoras en la vivienda que con una pequeña inversión permiten elevar la renta del inmueble.
Por eso recomendamos en todo este proceso contar con un asesor cualificado en aspectos constructivos y financieros.
En Espaciodoble ofrecemos el servicio de Personal Shopper Inmobiliario para asesorar en la búsqueda de vivienda para comprar como inversión y también ofrecemos el servicio de Renting Management, para ocuparnos de la puesta a punto de su vivienda para el arrendamiento y la gestión y mantenimiento.
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