Últimamente han sido varias las personas que nos han hecho esta consulta y puesto que es un tema que despierta mucho interés, vamos a dedicar el artículo de hoy a hacer números sobre esta cuestión.
1. Préstamo hipotecario
Comprar un piso con hipoteca suele ser lo más habitual y más en estos momentos en los que el precio del dinero es tan barato que se puede conseguir un préstamo hipotecario con un interés muy bajo, ya sea fijo o variable.
Por lo general, el banco nos concederá un préstamo del 80% del valor del piso que vayamos a comprar*, es decir, que necesitaremos tener ahorrado el 20% del precio de compra.
* Muy importante: el banco hará una tasación del piso y si el valor que le sale es inferior al precio de compra, tendrá en cuenta esa cifra a la hora de calcular el 80% del préstamo. Si por el contrario, la tasación resulta más elevada, se quedará con el valor del precio de compra. Es decir, en cualquier caso, el banco calcula el 80% con la cifra que sea más baja, ya sea el valor de tasación o el precio de compra.
Pongamos un ejemplo: queremos comprar un piso al precio de 500.000€. El banco lo tasa en 520.000€. El préstamo del banco será el 80% de 500.000€, es decir, 400.000€, por lo que necesitaremos tener ahorrados 100.000€.
2. Gastos e impuestos
De manera general, los expertos recomendamos reservar un 8% del precio de compra para asumir los gastos e impuestos asociados a ella (Más información aquí).
Hay que tener en cuenta que en una compraventa con hipoteca el comprador tiene que firmar dos escrituras: las escritura de la compraventa del inmueble y la escritura del préstamo hipotecario. Ambas se firman el mismo día en la notaría. Cada una tiene asociados los siguientes gastos e impuestos:
Escritura de compraventa:
- Gastos de notaría. Salvo que se haya pactado lo contario con el vendedor, este gasto lo suele asumir el comprador. Para un piso de 500.000€, suele ser entre 700€ – 900€.
- Gastos de registro. Siempre lo asume el comprador. Para un piso de 500.000€, suele ser entre 600€ – 700€.
- Gastos de gestoría. La gestoría del banco es quien se va a encargar de tramitar la liquidación de impuestos y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. Por ello cobra unos honorarios que pueden oscilar entre 300€-400€.
- Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) o IVA: Siempre le corresponde pagarlo al comprador. Para la compra de viviendas de segunda mano se aplica el ITP. En Madrid este impuesto corresponde 6% sobre el precio de compra, salvo en el caso de familias numerosas que se reduce al 4% siempre que sea su vivienda habitual.
En el caso de viviendas de nueva construcción, en lugar de pagar el ITP se paga el IVA, que asciende al 10% del precio de compra, salvo en el caso de viviendas de protección oficial (VPO) que puede verse rebajado al 4% según la comunidad autónoma donde se encuentre y el tipo de vivienda social.
Para continuar con nuestro ejemplo, tomaremos el caso más habitual que es el de vivienda de segunda mano sin descuento de familia numerosa. Para un piso de 500.000€, el ITP será del 6%, que corresponde a 30.000€.
Total gastos de escritura de compraventa para un piso de 500.000€ = 32.000€
Escritura del préstamo hipotecario:
Con la nueva ley hipotecaria (Más información aquí).
La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). No obstante, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (Más información aquí) las entidades bancarias están asumiendo estos gastos, por lo que el comprador, desde el pasado 16 de junio de 2019, ya no tiene que hacer frente a estos gastos.
Total gastos de escritura del préstamo hipotecario para un piso de 500.000€ = 0€ (los asume el banco)
Por tanto, para nuestro caso teórico de la compra de un piso de segunda mano por valor de 500.000€, necesitaremos tener ahorrados 100.000€ + 32.000€ = 132.000€, que corresponde al 20% del valor del piso que nos presta el banco + el 8% aproximado para gastos e impuestos.
Si necesitas un asesoramiento personalizado sobre tu caso particular, no dejes de consultarnos. Estaré encantada de resolver tus dudas.
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