Beneficios de invertir. Comprar para alquilar

Normalmente, una persona que se preocupa de gestionar adecuadamente sus finanzas personales suele ahorrar mensualmente una parte de sus ingresos e intenta evitar gastos innecesarios.

Sin embargo, el ahorro por sí solo no genera ninguna rentabilidad, dado que los intereses que nos da el banco están en mínimos y el dinero va perdiendo valor cada día que pasa. Por ello, si ahora mismo dispones de algunos ahorros, te recomendamos que pienses cómo activar ese dinero para que te genere una buena rentabilidad.

¿Invertir en el mercado inmobiliario es una buena opción?

La respuesta es sí pero siendo selectivos y teniendo los conocimientos necesarios o contando con un buen asesoramiento.

Invertir tu dinero en una vivienda puede ser arriesgado pero también puede ser una oportunidad para sentirte liberado de preocupaciones financieras en el futuro.

La recuperación del mercado inmobiliario va viento en popa tras el estallido de la burbuja y los analistas esperan que el sector inmobiliario continúe como una inversión al alza durante 2018. Los expertos creen que aunque tarde o temprano se normalizarán los tipos de interés, el precio del dinero aún seguirá bajo por un tiempo. Por ello, endeudarse para invertir o comprar aún seguirá estando muy barato.

Ver: Servicio para inversores.

¿Podría producirse una nueva burbuja?

Según los expertos, se descarta una burbuja a corto plazo como la que dio lugar a la crisis económica de 2007. Actualmente, las circunstancias son distintas ya que ahora los requerimientos de financiación son más complejos y no se conceden créditos con tanta facilidad como antes.

Los precios, aunque están al alza, aún no han alcanzado los niveles de años pasados.

No obstante, hay que ser prudente y tener en cuenta que, aunque estamos lejos de una burbuja,  si este ciclo se prolongara durante tres o cuatros años más, quizás la situación sería diferente, ya que los créditos baratos alimentan la creación de burbujas.

Comprar para alquilar

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es cada año más rentable.

El alquiler está en pleno auge y comprar vivienda para alquilar se está convirtiendo en una buena oportunidad para grandes y pequeños inversores.

Madrid se encuentra entre los 10 municipios más rentables de España para comprar una vivienda y ponerla en alquiler, con una rentabilidad media del 5,1% en 2017, según un análisis realizado por Fotocasa.

En España, la rentabilidad media asciende al 4,5% y si se suma la revalorización anual, puede llegar al 8%. 

Además, no hay que olvidar que cuando se invierte en un activo inmobiliario, a la rentabilidad generada por el arrendamiento hay que sumarle la correspondiente revalorización del inmueble si en un futuro se desea vender.

Cómo seleccionar un buen inmueble para invertir

No vale todo a la hora de comprar. Para no asumir riesgos innecesarios es muy importante que tengas en cuenta los siguientes aspectos:

1. Asesoramiento profesional

Una inversión inmobiliaria en Madrid requiere mucha dedicación.

Por ello, lo más aconsejable es contar con un asesor inmobiliario altamente cualificado que disponga de unos conocimientos amplios del sector, una formación técnica para valorar los distintos aspectos de los inmuebles y amplia disponibilidad para una búsqueda exhaustiva. Además de conocer el proceso de compraventa, un buen asesor sabe reconocer una oportunidad de compra en cuanto aparece y gestionará por ti un buen precio de compra, haciendo aumentar la rentabilidad de tu inmueble.

2. La ubicación es fundamental

Las viviendas en el centro de Madrid, en una buena zona consolidada con amplias dotaciones, servicios y comunicaciones, tendrán mayor demanda y te garantizarán un alquiler rápido y seguro. También se puede valorar invertir en otras zonas de la ciudad menos desarrolladas pero con buenas expectativas en cuanto a su revalorización.

Respecto a la calle y al edificio donde se ubique, conviene tener en cuenta la cercanía de garajes donde poder alquilar o comprar una plaza de aparcamiento si el inmueble no dispone de él y evitar edificios donde los locales de la planta baja estén destinados a hostelería u otros usos nocturnos que puedan suponer un problema para los futuros inquilinos.

3. Tipología y tamaño

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable comprar? Dependerá de tu objetivo temporal de alquiler (larga o corta estancia) y de tu presupuesto.

• En apartamentos de 1 y 2 dormitorios el inquilino suele permanecer periodos cortos de tiempo y valora positivamente si la vivienda se encuentra amueblada.
• La tipología más demandada actualmente es la de 2 y 3 dormitorios, con un periodo de estancia medio.
• Las viviendas de 3 y 4 dormitorios van dirigidas a familias numerosas que buscan un alquiler a más largo plazo. Son más difíciles de encontrar por el modelo familiar actual y por la propia cultura española de la propiedad.
• Existe una nueva tendencia al alza del alquiler destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad. Buscan pisos grandes o medianos en zonas de alto standing y perfectamente acondicionados y amueblados.
• Dentro de la zona de la M-30 existe una mayor demanda de viviendas de 1 o 2 dormitorios y fuera de esta zona, de más de 2.

4. Reformado o para reformar

Si tienes experiencia en reformas o cuentas con alguien de confianza que lo pueda gestionar por ti, lo más rentable suele ser comprar un inmueble para reformar, ya que el precio de compra es mucho menor y tienes la ventaja de poder modificarlo para sacarle el mayor partido a tu alquiler.

El único inconveniente es que tardarás unos meses en tener disponible la vivienda para el arrendamiento y por tanto, en empezar a tener ingresos.

Si por el contrario prefieres ahorrarte quebraderos de cabeza y necesitas ponerlo en alquiler inmediatamente entonces elige un inmueble que ya esté reformado.

Asegúrate entonces de que que los materiales y las instalaciones de electricidad y fontanería se encuentran en buen estado y que todo funciona correctamente. Si la vivienda se encuentra amueblada, no aceptes muebles que desentonen con el perfil de inquilino que vayas a tener (mejor muebles neutros, de líneas rectas, cómodos y funcionales).

5. Estado del edificio

Suele ser habitual pasar por alto toda la información referente al estado del edificio en el que se encuentra el inmueble a comprar. No obstante, si no nos informamos debidamente podemos encontrarnos sorpresas después. Es muy importante comprobar si el edificio pasó favorablemente la última ITE (Inspección Técnica del Edificio) y en qué año le corresponde la siguiente.

También conviene saber cuáles son las últimas obras que se han acometido en el edificio y si hay derramas pendientes. Y por último, revisar los Estatutos de la Comunidad para conocer las normas por las que se rige.

No te quedes con ninguna duda y solicita el contacto del administrador o presidente de la Comunidad para obtener toda la información posible de primera mano.

Análisis de rentabilidad al invertir

Para calcular la rentabilidad bruta que nos va a generar el arrendamiento de nuestro inmueble, debemos sumarle al precio de compra los impuestos (impuesto de transmisiones), los gastos de la operación (gastos de Notaría, gastos de hipoteca) y la inversión inicial para la puesta a punto de la vivienda (reforma, pintura, muebles, electrodomésticos, etc.). Esta cantidad será el total de la inversión realizada.

Por otro lado, multiplicaremos por doce la renta mensual esperada (renta bruta), que serán los ingresos anuales. Dividiendo los ingresos anuales entre la inversión total realizada, obtenemos la rentabilidad bruta.

Para calcular la rentabilidad neta tendremos que descontarle a los ingresos anuales los gastos de mantenimiento del inmueble, tales como la cuota de la comunidad, el IBI, el seguro de hogar o la reparación de averías si las hubiera.

Y de la misma manera dividir los ingresos anuales entre la inversión total realizada.

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