¿Quieres vender o comprar la mitad de tu casa?

A algunas personas se les plantea la situación de querer vender (o comprar) la mitad de su casa a su expareja tras una separación. También puede ocurrir que varios hermanos hereden un inmueble y uno de ellos quiera vender su parte al otro.

En cualquiera de estos casos, ya sea una separación o una herencia, hay que realizar un procedimiento llamado extinción del condominio para que una de las partes traspase su parte al otro propietario.

Extinción de condominio. Qué es y cómo hacerlo

La extinción o disolución de condominio es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes o copropiedad. Está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil. Consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra.

Con la cesión de propiedad se suele producir una contraprestación (económica o de otro tipo) a favor del titular que cede su proporción de la casa. Por esta razón, la extinción del condominio tiene similitudes con una compraventa, por lo que en adelante llamaremos “vendedor” al propietario que cede su parte y “comprador” al otro propietario que adquiere la parte del otro, quedándose con la totalidad del inmueble.

Existen distintas formas de llevar a cabo una extinción de condominio según las circunstancias de cada caso. Detallamos a continuación las más comunes:

Sin hipoteca

1. En primer lugar, se deberá llegar a un acuerdo entre las dos partes propietarias del inmueble del precio al que uno de ellos va a ceder su parte. Una forma habitual de hacerlo es solicitando una tasación del inmueble. Puesto que los precios del mercado inmobiliario evolucionan en el tiempo, esta tasación debe ser actual (no más de 3 meses de antigüedad). Al valor de tasación obtenido, habrá que aplicarle el % del inmueble que se va a ceder. Es decir, si la parte que se “vende” es el 50% del inmueble, la cantidad a abonar por el propietario que se queda el inmueble corresponderá a la mitad del valor de tasación.
2. Una vez superadas las negociaciones y alcanzado un acuerdo respecto a la extinción de condominio, las dos partes copropietarias deberán acudir al notario para firmar una escritura de extinción de condominio.
3. La escritura se deberá presentar en el Registro de la Propiedad, donde se inscribirán los cambios realizados respecto a la titularidad del inmueble.

Con hipoteca

1. Comunicarle al banco la intención de realizar una extinción de condominio y solicitar una novación del préstamo hipotecario.

¿Qué es la novación de una hipoteca? Una novación hipotecaria es todo cambio que se realice en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación y que implique un nuevo acuerdo de voluntades de las partes para renegociar el contrato.

Concretamente en este caso, lo que se solicitará al banco es que el préstamo que los copropietarios firmaron conjuntamente se traspase también a uno de ellos, al que se va a quedar con la totalidad del inmueble.

Este requisito es muy importante puesto que si el banco no da su aprobación, podría suceder que se firme la extinción del condominio y el “vendedor” siga siendo deudor de la hipoteca, es decir, que perdería la propiedad de la vivienda y no desaparecería de la hipoteca.

Por tanto, para desligarse tanto de la propiedad como de la deuda hipotecaria, es necesario que el banco apruebe una novación del préstamo y se firme en el notario una escritura con la nueva hipoteca a nombre del que se queda con la totalidad del inmueble, el “comprador”.

2. A continuación, se procederá en la notaría a la firma de la escritura de extinción del condominio.
3. Las dos escrituras (novación del préstamo hipotecario y extinción de condominio) se deberán presentar en el Registro de la Propiedad, donde se inscribirán los cambios realizados respecto a la titularidad del inmueble y a las cargas del mismo (hipoteca), quedando por tanto el “vendedor” desligado de la propiedad y de la deuda hipotecaria.

Divorcio sin hipoteca

En caso de divorcio, los cónyuges también pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. A través de esta operación, se puede extinguir el condominio por voluntad mutua. Los actos realizados dentro del convenio, una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Divorcio con hipoteca

Cuando la extinción de condominio con hipoteca se pretende hacer con el Convenio Regulador se complica la cuestión debido a que no se pueden llevar a cabo al mismo tiempo la extinción del condominio y la modificación de la escritura. Por ello, en primer lugar deberemos acudir al banco para obtener el visto bueno a la viabilidad de la hipoteca con un solo copropietario. Con la conformidad del banco, ya sí podemos firmar el Convenio Regulador con la extinción del condominio incluida en el mismo.

Los impuestos de una extinción de condominio

La extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que corresponde al 1% del valor del % del inmueble que se adquiere. Por este motivo, resulta más interesante que una compraventa, en la que se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que corresponde al 6% del valor de la parte del inmueble que se traspasa.

¿Y a quién le corresponde pagar este impuesto? Al copropietario que se queda con la parte del otro, es decir, al “comprador”.

Otra ventaja fiscal respecto a la compraventa es que la parte que cede la propiedad, es decir “el vendedor”, no tiene que declarar la Plusvalía Municipal (el llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.

Respecto al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), hasta ahora “el vendedor” tenía que pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial que hubiera obtenido. Esta se calcula restando el precio de compra al precio de venta y aplicando una serie de reguladores. Si el resultado es positivo y hay ganancia patrimonial, tenía que tributar por esta cantidad en la declaración de la renta.

Por ejemplo: Una pareja se compró un inmueble al 50% cada uno por 300.000€ y varios años después uno de ellos quiere “vender” su parte al otro. El inmueble se ha valorado ahora en 360.000€. Si “el vendedor” recibe un 50% del valor actual como compensación, es decir 180.000€, cuando inicialmente pagó 150.000€, ha obtenido una ganancia patrimonial de 30.000€. En este caso, el “vendedor” debería tributar por esta cantidad en la declaración de la renta, tal como se ha estado haciendo hasta ahora.

Sin embargo, recientemente el TSJ del País Vasco, en dos novedosas sentencias, ha dictado que en caso de la extinción de condominio no hay alteración patrimonial, ni ganancia ni pérdida, y por tanto no hay que pagar IRPF.

Será cuestión de tiempo que se clarifique esta cuestión y se determine si otros Tribunales Superiores de Justicia, o el Supremo, siguen también esta interpretación, que sin duda es muy beneficiosa para el copropietario “vendedor”.

Si te encuentras en esta situación y deseas un asesoramiento personalizado, no dudes en contratar los servicios jurídicos de Espaciodoble.

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