Los contratos de arrendamiento entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) establecen una duración de alquiler determinada. Esta duración puede prorrogarse hasta un tiempo máximo según la ley de aplicación correspondiente. Una vez cumplida dicha prórroga legal, el contrato de arrendamiento pasa a una tácita reconducción siempre y cuando ni el arrendador ni el arrendatario hayan comunicado a la otra parte resolver el contrato de alquiler.
Veremos a continuación qué significa esto y qué implicaciones tiene.
1. Duración del contrato de alquiler y ampliación
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la ley por la que se rigen los contratos de alquiler en España, ha sufrido varias modificaciones en los últimos años. Según el año en que se haya firmado el contrato de alquiler, tendrá una posibilidad de ampliación u otra.
- Contratos de alquiler firmados entre el 01.01.1995 y el 05.06.2013
La duración del arrendamiento de la vivienda será la que libremente hayan pactado las partes (propietario e inquilino). Si fuera inferior a 5 años, una vez transcurrida la duración pactada, el inquilino puede ampliar la duración del alquiler por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración total de 5 años.
Esta ampliación se hace efectiva de manera automática, sin necesidad de firmar ningún documento, siempre y cuando el inquilino no haya comunicado al propietario su deseo de no ampliar la duración del alquiler.
- Contratos de alquiler firmados entre el 06.06.2013 y el 05.03.2019
En este caso igualmente, la duración del arrendamiento de la vivienda será la que libremente hayan pactado las partes (propietario e inquilino). La diferencia está en que si la duración pactada fuera inferior a 3 años, una vez transcurrida la duración pactada, el inquilino puede ampliar la duración del alquiler por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración total de 3 años.
Esta ampliación se hace efectiva de manera automática, sin necesidad de firmar ningún documento, siempre y cuando el inquilino no haya comunicado al propietario su deseo de no ampliar la duración del alquiler.
- Contratos de alquiler firmados a partir del 06.03.2019
En la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se volvió a modificar la duración de la ampliación del contrato de alquiler, de tal manera que si la duración pactada fuese inferior a 5 años, una vez transcurrida la duración pactada, el inquilino puede ampliar la duración del alquiler por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración total de 5 años, en el caso que el arrendador (propietario) sea persona física y una duración total de 7 años, en el caso que el arrendador (propietario) sea persona jurídica.
Esta ampliación se hace efectiva de manera automática, sin necesidad de firmar ningún documento, siempre y cuando el inquilino no haya comunicado al propietario su deseo de no ampliar la duración del alquiler.
Cuando el arrendador (propietario) es persona física, existe una EXCEPCIÓN a la regla anterior: Transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador (propietario) podrá solicitar al inquilino que le entregue la vivienda si la necesita él para vivir en ella, su cónyuge (en caso de separación o divorcio) o uno de sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción. Tendrá que comunicarlo con 2 meses de antelación.
2. La prórroga legal del contrato de alquiler
Una vez finalizada la duración del contrato pactada y su posible ampliación automática a la que tiene derecho el inquilino, se establecen distintos escenarios:
- Contratos de alquiler firmados entre el 01.01.1995 y el 05.06.2013
Al cumplirse la duración total de 5 años a la que tiene derecho el inquilino, si ninguna de las partes (ni propietario ni inquilino) comunica su deseo de finalizar el contrato de arrendamiento, dicho contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
Artículo 10 LAU:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 1 mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más«.
Esta prórroga no es obligatoria para el arrendador (propietario), que si no lo desea puede comunicar al inquilino su voluntad de extinción del contrato de alquiler antes de cumplirse los 5 años.
- Contratos de alquiler firmados entre el 06.06.2013 y el 05.03.2019
Al cumplirse la duración total de 3 años a la que tiene derecho el inquilino, si ninguna de las partes (ni propietario ni inquilino) comunica su deseo de finalizar el contrato de arrendamiento, dicho contrato se prorrogará automáticamente 1 año más.
Artículo 10 LAU:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 3 años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 1 año más«.
Esta prórroga no es obligatoria para el arrendador (propietario), que si no lo desea puede comunicar al inquilino su voluntad de extinción del contrato de alquiler antes de cumplirse los 3 años.
- Contratos de alquiler firmados a partir del 06.03.2019
A) Si el arrendador es una PERSONA FÍSICA:
Artículo 10.1 LAU:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato«.
B) Si el arrendador es una persona es una PERSONA JURÍDICA:
Artículo 10.1 LAU:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato«.
3. La tácita reconducción
La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…»
La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el plazo de la prórroga legal (3 años en los contratos firmados entre el 01.01.1995 y el 05.06.2013, 1 año en los contratos firmados entre el 06.06.2013 y el 05.03.2019 y 3 años en los contratos firmados a partir del 06.03.2019) y el inquilino continúa 15 días en la vivienda sin que el arrendador le haya notificado la finalización del contrato y que debe desalojar el inmueble.
La tácita reconducción, según la Jurisprudencia, supone un nuevo contrato de arrendamiento cuya duración quedará determinada por lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.
- Duración por años cuando la renta de alquiler fijada en el contrato inicial fuese anual.
- Duración por meses cuando la renta de alquiler fijada en el contrato inicial fuese mensual.
- Duración por días cuando la renta de alquiler fijada en el contrato inicial fuese diaria.
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