La mayoría de la gente necesita pedir una hipoteca para financiar la compra del inmueble que va a adquirir. Lo más común es solicitar un préstamo hipotecario que grave la propia finca.

La hipoteca es un tipo de negocio jurídico que ya se utilizaba en la época de los romanos; no obstante, los tipos de hipotecas que se conceden hoy día distan mucho de aquellos primitivos.

¿Qué es una hipoteca?

Probablemente la definición que más trascendencia ha tenido es la que ofreció Roca Sastre, para quien la hipoteca es:

“Un derecho real que, ya de momento, sujeta lo hipotecado cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor, así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial”.

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble en cumplimiento de una obligación normalmente pecuniaria, esto es, dinero, y su finalidad es asegurar, de modo directo, el cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituye.

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Sobre las partes

Lo habitual es que el banco sea el acreedor, es decir quien presta el dinero y a favor de quien se constituye el derecho real de hipoteca, y así se inscribe en el registro de la propiedad.

Los deudores son quienes solicitan el préstamo, también llamados hipotecantes; no obstante, si existe un propietario del bien inmueble que no solicita el préstamo, deberá consentir el negocio jurídico convirtiéndose en hipotecante no deudor.

La entidad bancaria cuestionará la solvencia económica de todas las partes del préstamo. Esto implica que se le entregue documentación personal que acredite el perfil económico financiero de los solicitantes del préstamo, tales como nóminas, contrato de trabajo, otras deudas u otros bienes que puedan avalar la operación.

La entidad bancaria tenderá en todo momento a incluir el mayor número de participantes en la operación con objeto de cubrir cualquier posibilidad de impago, en cuyo caso responderían el resto de codeudores, normalmente de forma solidaria.

Otras figuras son los avalistas o fiadores solidarios, quienes representan garantías adicionales en caso de incumplimiento por parte del prestamista, en este caso la entidad bancaria.

Sobre el objeto

A grandes rasgos, el objeto de la hipoteca es el préstamo del dinero por parte de la entidad bancaria, a quien se le irá devolviendo el capital en el plazo estipulado incrementado con el preceptivo interés.

Cabe señalar que la hipoteca se formalizará en una escritura diferente a la de la compraventa, puesto que constituye un negocio jurídico independiente. Un crédito hipotecario siempre habrá de hacerse ante notario y mediante escritura pública, que deberá inscribirse en el registro de la propiedad sin excepción.

Este procedimiento dota a las partes de la seguridad jurídica que requiere dicha operación, puesto que la inscripción del documento público supondrá publicidad frente a terceros. Esto quiere decir que, al realizarse frente a un fedatario público, en escritura e inscrito en el registro de la propiedad, implica que el bien inmueble que se compra queda en favor del acreedor, en este caso el banco, hasta que se cancele la deuda contraída.

Las hipotecas se constituyen por un periodo de tiempo determinado. Es común que se pretenda alargar este plazo lo máximo posible, según la edad de los deudores. La Ley hipotecaria hasta finales de la década pasada estipulaba 30 años como plazo máximo por el que se podía solicitar un crédito hipotecario. Dicho plazo ha sido ampliado hasta 40 años.

Otros aspectos a tener en cuenta

Tipo de interés

Una hipoteca puede ser concedida a un tipo de interés fijo y/o mixto o variable. De la opción que se elija dependerá que la cuota a pagar mensualmente tenga un importe fijo o variable en base a un sistema de cálculo pactado en la escritura de préstamo hipotecario.

El sistema de amortización más común para el cálculo de la cuota es el sistema francés, que se caracteriza por ser un sistema de amortización de cuotas constantes, según el cual durante los primeros años de vida del préstamo lo primero que se paga son los intereses, que van disminuyendo a medida que se alcanza la extinción del contrato, incrementándose la amortización del capital principal.

Cabe destacar que si se produce un aumento de los tipos de interés, dado que estamos ante un sistema de amortización de cuotas constantes, se debe aumentar la duración del préstamo o aumentar la cuota a pagar.

Productos vinculados:

Es muy común que la entidad bancaria obligue al deudor a vincular ciertos productos que comercializa el propio banco durante la vida del préstamo hipotecario. Nos referimos a la obligación de domiciliar la nómina en el banco o contratar ciertos seguros como el de vida o la vivienda. Esto le lleva al banco a maximizar su rentabilidad y con ello, a percibir mayores ingresos.

Euribor (European Interbank Offered Rate)

Es un tipo de referencia hipotecario que se publica diariamente y refleja el tipo de interés al que las principales entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario.

Amortizaciones

La amortización total de la hipoteca se produce cuando se devuelve la totalidad del capital prestado. Lo habitual es que en cada cuota se pague la parte del capital pendiente más los intereses correspondientes por el capital prestado, que variarán según el tipo de préstamo hipotecario contratado.

Puede ocurrir que una persona tenga dinero ahorrado y quiera destinarlo para amortizar parte de su hipoteca. Se podría hacer de dos maneras: reduciendo la cuota que se paga mes a mes o bien reduciendo el plazo (así se terminaría de saldar antes la deuda y se reducirían aún más los intereses totales del préstamo).

Cancelación del préstamo

Se trata del abono total de la deuda y debe realizarse mediante escritura.

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Desde Espaciodoble le brindamos asesoramiento integral a la hora de considerar la posibilidad de solicitar esta financiación, sin perjuicio de las recomendaciones que le ofrezca la entidad bancaria a la que se dirige.

Contamos con asesores jurídicos de confianza que repasarán la operación con Ud. facilitándole la comprensión de la documentación y aclarando cualquier duda relacionada.

Contacte con nosotros y le asesoraremos en todo momento. También puede dejarnos sus dudas en los comentarios de este artículo.

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