El mercado del alquiler se ha incrementado exponencialmente en los últimos tiempos, especialmente en Madrid en donde la demanda parece superar la oferta.

Desde Espaciodoble trabajamos diariamente para aunar los intereses de propietarios e inquilinos. Nuestro objetivo es conseguir una relación satisfactoria y duradera (en caso que así se desee) entre las partes, puesto que forma parte de nuestro leitmotiv la creación de hogares para nuestros clientes.

Los puntos clave que deben considerar tanto los propietarios que deseen alquilar su inmueble, como los potenciales inquilinos son los siguientes.

Puntos conflictivos de los arrendamientos

Identificación de las partes

Es muy importante determinar quién es el propietario y, para ello, se ha de verificar quién ostenta la titularidad de la vivienda.

Una situación muy común, que no debemos pasar por alto, es cuando un inmueble pertenezca a un matrimonio, en cuyo caso, deberán firmar ambos el contrato de arrendamiento y no sólo uno de los cónyuges. Asimismo, en caso que la vivienda hubiera pertenecido a una persona fallecida, los legítimos herederos deberán formalizar la herencia para determinar quién se adjudica el inmueble antes de alquilarlo.

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Un propietario contará con un título justo que legitime su propiedad y lo avale como arrendador del inmueble.

Desde Espaciodoble verificamos tales extremos constatando además que sobre el inmueble no constan cargas imputables a tal arrendador que puedan afectar al arrendamiento en sí.

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Por otro lado, se ha de determinar quién alquila y quién residirá en el inmueble.

En muchas ocasiones, las reservas de arrendamientos las realizan terceras personas que visitan las viviendas en nombre de otros. Se trata de shoppers inmobiliarios o personas autorizadas para llevar a cabo la búsqueda de viviendas.

También existen empresas que ofrecen domicilios a sus trabajadores desplazados y que son los encargados de encontrar casas que se adapten a los requisitos de los potenciales inquilinos.

No hay problema alguno en negociar o contratar con intermediarios o con terceros; no obstante, desde Espaciodoble recomendamos que se verifique quién será el efectivo inquilino del inmueble.

En el contrato de arrendamiento tendremos que estipular de modo fehaciente quiénes son las partes: la parte arrendadora, la parte arrendataria y los inquilinos, en caso que estos dos últimos difieran.

Identificación del objeto

Es muy importante dejar claro el objeto del contrato, es decir, el arrendamiento de la vivienda. Puede parecer una obviedad pero se solventan muchos problemas dejando claro a qué da derecho esta relación.

Entre otros aspectos nos referimos al uso y disfrute de elementos ajenos, como por ejemplo los trasteros o las plazas de aparcamiento.

Asimismo, se estipularán las zonas que son objeto de servidumbres o elementos comunes de los inmuebles. Estos aspectos son especialmente relevantes en caso que la vivienda arrendada precise la realización de obras.

Duración

La ley establece un plazo mínimo de tres años de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a voluntad del inquilino.

El artículo 9 de la LAU comienza diciendo que ”la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”; sin embargo, seguidamente matiza que “Si ésta fuera INFERIOR a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

El artículo 10 de la LAU establece que “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos COMO MÍNIMO TRES AÑOS de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.”

Por tanto, el inquilino tiene la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta 3 años aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.

Asimismo, si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato se prorroga a voluntad del inquilino durante otro año más.

La ley protege al arrendatario en este aspecto y cualquier cláusula que limite estos derechos sería nula.

Fianza, actualización y garantías adicionales a prestar

Desde Espaciodoble pactamos las garantías que aseguren que nuestros clientes se queden satisfechos.

La fianza constituye una garantía al arrendador del cumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contractuales del arrendatario, tales como el pago de la renta y cantidades asimiladas, así como de la devolución de la vivienda arrendada al concluir el contrato, tal y como la recibió.

El artículo 36 de la ley de Arrendamientos Urbanos establece que “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

En la Comunidad de Madrid es obligatorio el depósito de esta fianza en el Instituto de la Vivienda.

Además de la fianza, ambas partes son libres de pactar cualquier tipo de garantía adicional. Según nuestra experiencia, recomendamos las siguientes alternativas:

• Aval bancario: Se trata de que el avalista (banco) se comprometa a responder del cumplimiento de la obligación de la garantía adicional del avalado (normalmente cliente arrendatario) ante un tercero (beneficiario o arrendador), en caso de que el avalado no lo haga. Normalmente, se pactan tres mensualidades de renta garantizadas mediante aval bancario.
• Depósito: Se trata de la entrega de una cantidad de dinero por parte del arrendatario al arrendador, que actuará como depositario del mismo. Este dinero garantiza el cumplimiento de obligaciones.

Estas garantías son reguladas y establecidas en la modalidad más conveniente en el contrato de arrendamiento. Según los requisitos de los clientes, se pueden instrumentar de una forma u otra.

Otros puntos conflictivos

También pueden producirse situaciones conflictivas entre arrendadores y arrendatarios originadas por las siguientes cuestiones:

• Obras de mejora y conservación: las obras de conservación y mejora en el arrendamiento de vivienda son un tema controvertido, por lo que se hace necesario acudir a lo establecido, principalmente, en los Art. 21-24 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. A grandes rasgos:
  • El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando la causa del deterioro sea imputable al arrendatario.
  • El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
• Derecho de adquisición preferente: En caso de venta de la vivienda arrendada se concede a los arrendatarios la opción de poder adquirirla con preferencia respecto a terceros interesados. A estos efectos, se prevé la existencia de dos derechos, el de tanteo y el de retracto. No obstante, también existe la posibilidad de renunciar a éstos por medio de acuerdo expreso entre las partes. Solemos recomendar que se establezca tal renuncia, puesto que entendemos que las negociaciones de un arrendamiento son distintas a la de una adquisición y creemos en la libertad de las partes.
• Causas de resolución del contrato: Desde Espaciodoble recomendamos que se establezcan una serie de causas para la resolución del contrato. Nos referimos, por ejemplo, a que en caso de que no se desee que se realicen obras de ningún tipo, o que se requiera que la vivienda esté asegurada, o que no se acepten mascotas en el inmueble, se establezcan dichas condiciones expresamente.

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En Espaciodoble abogamos por la negociación de todos los aspectos relativos al arrendamiento y reiteramos nuestra disposición de aunar los intereses de las partes.

¿Tienes alguna duda en relación con este tema? Queremos asesorarte y ayudarte en todo momento, contacta con nosotros o déjanos tus comentarios en este artículo.

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