Qué gastos tener en cuenta al comprar una vivienda

Cuando emprendemos con gran ilusión la compra una vivienda, a veces no somos conscientes de todos los gastos añadidos que se suman al precio de compra y que pueden hacer menguar nuestro presupuesto inicial.

Para estar preparados y no llevarnos las manos a la cabeza después de haber firmado la operación, es muy importante contar con antelación toda esta información, toma nota.

Comprar una vivienda “a toca teja” (sin hipoteca)

Si somos tan afortunados de comprar un inmueble sin tener que solicitar un préstamo hipotecario a un banco, estos son los gastos a los que nos enfrentaremos:

La notaría

Tanto si la vivienda es de nueva construcción como si es de segunda mano, tendremos que ir a una notaría a escriturar la compraventa. Los honorarios de los notarios, se rigen por aranceles regulados por el Estado y todos cobran cantidades similares  por idénticos servicios.

En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios oscilan entre 400€ y 1.000€ aproximadamente, dependiendo del precio del inmueble.

La Ley establece que la mayor parte de este gasto  lo debe asumir el vendedor, aunque lo habitual es que sea el comprador el que elija su notario de confianza y asuma él los gastos.

De una manera o de otra, debe ser negociado y acordado entre las partes antes de la firma de las arras.

Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA

Para las viviendas de segunda mano el tributo más importante al que tiene que hacer frente el comprador es el ITP.

Su cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. En el caso de Madrid, se abona un 6% sobre el precio de compra, salvo en el caso de familias numerosas que se reduce al 4% siempre que sea su vivienda habitual.

En el caso de viviendas de nueva construcción, el impuesto más cuantioso es el IVA, que en 2017 asciende al 10% del precio de compra, salvo en el caso de viviendas de protección oficial (VPO) que puede verse rebajado al 4% según la comunidad autónoma donde se encuentre y el tipo de vivienda social.

El Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura en el notario y habiéndose  pagado el ITP o el IVA, así como la Plusvalía por parte del vendedor, el siguiente paso es inscribirlo en el Registro y esto también cuesta dinero.

La cantidad está fijada por arancel   y depende directamente del precio del inmueble, estando entre los 400€ y 650€.

Leer: LAS CARGAS DE UNA VIVIENDA: ESAS MOCHILAS REGISTRALES QUE HAY QUE QUITAR

La gestoría (opcional)

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el comprador puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos.

Suele contratarse cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300€.

Los honorarios de la inmobiliaria (no siempre)

Cuando la vivienda que hemos escogido la comercializa una agencia inmobiliaria, puede darse el caso que esa agencia solicite al comprador el pago de sus honorarios.

No siempre es así pero algunas empresas trabajan de esta manera. Este gasto adicional puede suponer entre un 2% y un 3% del precio de compra adicional. Si no deseamos asumir este gasto, tendremos que preguntarle al asesor inmobiliario antes de la visita si ellos cobran una comisión al comprador y, en cualquier caso, hay que tener mucho cuidado (y leer bien la letra pequeña) cuando firmemos la hoja de visita tras haber visto el inmueble, para evitar comprometernos con algo que no deseamos.

Leer: QUIÉN PAGA LOS HONORARIOS DE LA AGENCIA EN UNA COMPRAVENTA

Comprar una vivienda con hipoteca

En el caso de que el comprador suscriba un préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble, debe asumir además otros gastos añadidos como son:

Tasación del inmueble

Antes de autorizar un préstamo hipotecario, todas las entidades bancarias están obligadas a solicitar una tasación a una sociedad de tasación.

En función del valor resultante de esa tasación, la entidad bancaria decidirá qué porcentaje de financiación le puede conceder al comprador. De forma general, las entidades actualmente están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, tomando el valor más bajo de los dos.

La tasación puede suponer un gasto extra de entre 250€ y 600€ aproximadamente, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. 

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) 

Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la constitución de dicho préstamo.

En la Comunidad de Madrid se aplica entre el 0,4% y el  1% del precio de compraventa, según la tipología y el valor de compraventa.

Otros gastos

La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados los gastos de notaría, ITP, registro y gestoría. Tras las recientes sentencias judiciales, algunas entidades bancarias están asumiendo parte de estos gastos, que ahora se reparten entre el comprador y el banco.

No obstante, a cambio de asumir buena parte de los gastos, muchas entidades endurecen sus condiciones, recuperando las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios o bien, exigiendo un tipo de interés más alto que el diferencial pactado durante el primer o los dos primeros años de vida de la hipoteca. 

De manera general, los expertos recomendamos reservar entre un 8% y un 10% del precio de la compra para asumir todos los gastos e impuestos asociados a ella.

¿Conocías en detalle todos los gastos que se suman a la compra de una vivienda? Si necesitas más información, déjanos tu pregunta en los comentarios y te atenderemos con gusto.

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