Muchos de nuestros clientes propietarios nos suelen solicitar asesoramiento sobre qué tipo de alquiler elegir para obtener la mayor rentabilidad de sus inmuebles.

No obstante, a la hora de decidirse por una modalidad u otra, no es recomendable dejarse guiar únicamente por factores económicos.

En Espaciodoble aconsejamos valorar otros aspectos como la comodidad, la estabilidad y la seguridad. Y muy importante, no hay que olvidarse de la fiscalidad, que es diferente según la opción de alquiler que escojamos.

Qué tipos de alquiler existen y su análisis

A continuación, analizaremos cada uno de los tipos de alquiler que existen para explotar un inmueble:

• Alquiler de larga estancia.
• Alquiler temporal.
• Alquiler vacacional.
• Alquiler de habitaciones.

Ya adelantamos que los cuatro tipos de alquiler tienen pros y contras, por lo que cada propietario debe decantarse por el que más le convenga según sus prioridades y necesidades.

Alquiler de larga estancia o residencia habitual

Se considera un alquiler de larga estancia aquel que es destinado a residencia habitual.

Su duración debe ser como mínimo de 6 meses, siendo lo más habitual un periodo igual o superior a un año. Este tipo de alquiler viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994, de 24 de Noviembre.

Las grandes ventajas de este tipo de arrendamiento son que proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable, puesto que el propietario sólo tributa por el 40% de los ingresos.

Además, los gastos de explotación suelen ser muy bajos: únicamente los honorarios de la agencia intermediaria si la hay y el mantenimiento de pintura y otros acabados con cada cambio de inquilino si es necesario.

La desventaja de esta opción es que en caso de que el propietario quiera dejar de arrendar la casa, debe esperar hasta el tercer año de arrendamiento, a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

En la actualidad, el alquiler de larga estancia tiene una alta demanda en Madrid, especialmente en zonas céntricas, y según los expertos, esta modalidad es la más rentable a largo plazo.

Variante del Alquiler de larga estancia: opción a compra

En este caso se estipula la posibilidad de que los arrendatarios adquieran el inmueble en las condiciones que se pacten en el contrato.

Normalmente, el dinero entregado como renta se minora del precio final y hay un plazo máximo para llevar a cabo la adquisición. Fiscalmente, opera como el alquiler de larga estancia.

Alquiler temporal o de corta estancia 

Se considera un alquiler de corta estancia o temporal aquel que no está destinado a vivienda permanente y cuya duración suele ser inferior a un año y superior a un mes. Este tipo de alquiler también viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Su gran ventaja es la flexibilidad. Como la duración es corta, el propietario puede recuperar su casa al terminar el plazo pactado con el inquilino.

Este tipo de opción suele ser la más adecuada para aquellos propietarios que se van a vivir durante una temporada a otra ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. También para aquellos propietarios que quieren vender su vivienda pero prefieren esperar a que suban los precios sin comprometerse a largo plazo con un inquilino de larga estancia.

Con este tipo de arrendamiento los ingresos son intermitentes, puesto que la renta se percibe durante varios meses pero, una vez concluido el plazo, a veces se pierden meses en blanco hasta encontrar al siguiente inquilino. No obstante, el precio al que se alquila una vivienda en esta modalidad es superior al alquiler de larga estancia (alrededor de un 10% superior), por lo que puede compensar al arrendador.

Respecto a la fiscalidad, en este tipo de arrendamiento el propietario no se beneficia de incentivos fiscales, al contrario que el alquiler de larga estancia.

Alquiler turístico o vacacional 

Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

La regulación de este tipo de alquiler viene determinada por cada Comunidad Autónoma. En el caso de Madrid, los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico están regulados en el Decreto 79/2014, de 10 de Julio, que se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 31 de Julio de 2014.

En él se establece que una vivienda de uso turístico es la que se destina a este uso como mínimo tres meses continuados al año. Cualquier periodo inferior estaría excluido de la normativa turística y entraría dentro del arrendamiento de temporada.

El principal atractivo de esta modalidad es la alta rentabilidad que se puede obtener, aunque también es la que tiene mayor incertidumbre de ingresos, pues su obtención dependerá del nivel de ocupación.

En contrapartida, también es el tipo de alquiler que demanda mayores gastos de explotación: trámites necesarios para la obtención de licencia, las tarifas del portal a través del que se comercializa,  los honorarios de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, los suministros (luz, agua, gas, internet) y el continuo mantenimiento por averías, roturas y desgaste del mobiliario y otros aparatos de la vivienda.

Por otro lado, ahora mismo hay una gran inseguridad jurídica en torno al alquiler turístico en Madrid; en diciembre de 2017 la Comunidad de Madrid publicó el borrador del Decreto para regular las viviendas de uso turístico. Posteriormente, el Ayuntamiento de Madrid presentó una serie de alegaciones al Proyecto de Decreto y, dentro de sus competencias relativas a la normativa urbanística, está preparando un Plan de Regulación de las viviendas de uso turístico. Esta situación de incertidumbre desde luego conlleva un riesgo para los propietarios.

No nos olvidemos de la fiscalidad, otra de las grandes desventajas de esta modalidad. Se considera que este tipo de explotación es una actividad empresarial y por eso, el propietario no sólo no se beneficia de incentivos fiscales por este tipo de arrendamiento sino que además está sometido a una tributación y fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA). Además, el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.

Alquiler por habitaciones 

Esta es la opción de alquiler más barata elegida por personas con rentas bajas o en situación temporal, como estudiantes o trabajadores estacionales.

A efectos legales, una habitación no se considera un espacio de vivienda completo, por lo que este tipo de arrendamiento no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Actualmente, no está regulado de manera diferenciada, sino que se encuentra regido por el Código Civil. La forma jurídica más común es la cesión de uso de habitación en casa compartida.        

El arrendamiento se rige por las disposiciones que fijen las partes dentro del marco legal que establece la libertad de pactos, esto es, que no contravengan otras disposiciones legales, no sean contrarias a la moral ni al orden público.

Hay que tener en cuenta, entre otros aspectos, que en este tipo de contratos no se presta fianza sino un depósito de garantía y el propietario deberá tributar por la totalidad de los ingresos que perciba sin posibilidad de deducción.

También se puede hacer uso de este tipo de arrendamiento para alquilar habitaciones como alojamiento turístico. No obstante, este tipo de explotación es más propio de un hostal que de una acción arrendaticia y, actualmente, se encuentra en discordia y pendiente de legislación.

Opción mixta: temporal + vacacional

Otra alternativa interesante puede ser una opción mixta: arrendar la vivienda 9 meses al año en alquiler temporal o de corta estancia a estudiantes o ejecutivos que se encuentren de paso en nuestra ciudad y los otros 3 meses del año en alquiler vacacional coincidiendo con la temporada alta de turismo de la ciudad.

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Teniendo en cuenta las ventajas y desventajas de todas estas alternativas, puede resultar compleja la decisión de decantarse por una opción u otra.

Si te encuentras en esta situación, en Espaciodoble estaremos encantados de ofrecerte un asesoramiento profesional personalizado adaptado a tus necesidades. Contáctanos.

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